Страхи при сдаче и аренде квартир — тайны и факты

Чем опасны квартиранты: 9 страхов собственника

— Когда я выезжал из предыдущей квартиры, хозяйка плакала!
— Не волнуйтесь, со мной этого не случится. Я беру квартплату вперёд.

Вы знаете, что в Москве эпидемия клопов? Я тоже не знала, пока не столкнулась с этим. Сначала моей сестре пришлось сделать полный ремонт в квартире (больше ничего не помогало), а потом мне — в сдаваемую квартиру вызывать дезинсекторов 6 раз. Но уверенности, что избавилась, так и нет. Завезли клопов, конечно, одни из арендаторов. И ведь перевезут их в следующую квартиру…

Так почему же аренда так популярна несмотря на минусы? Как выстроить отношения между сторонами, чтобы были довольны и жильцы, и владельцы квартир? И наконец, чем опасны арендаторы и что они скрывают от собственников? Давайте разбираться.

Почему аренда так популярна?

Это быстрый способ улучшить:

а) жилищные условия,

б) качество жизни (близость к работе, снижение затрат на транспорт).

Также аренда даёт людям возможность свободнее распоряжаться своим бюджетом, снимая более дешёвое жильё в трудные времена и более комфортное — при увеличении дохода.

По данным АИЖК, из 23 миллионов семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий, около 8 миллионов потенциально готовы рассмотреть съёмное жилье.

В настоящее время около 4 миллионов семей арендуют жильё на рыночных условиях, из которых более 3 миллионов — у физических лиц.

Какие есть типы арендаторов?

  1. Студенты.
  2. Семейство.
  3. Одиночки.
  4. Девочки-подружки, мальчики-друзья.
  5. Сборная солянка.
  6. Работяги.
  7. Сладкие парочки.
  8. В вечном поиске квартиры.

(По национальному признаку делить не будем.)

Остановлюсь на последнем пункте. Есть такой тип арендаторов, которые в вечном поиске. Их всё не устраивает. Везде. Даже не старайтесь — это бесполезно.

И если другие типы арендаторов вы можете рассматривать, кому кто нравится, то вот с этими, последними в списке, связываться не рекомендую. Только потратите время. Потому что, даже если они и снимут вашу квартиру, их всё равно ничего не будет устраивать.

Перефразируя известный анекдот: «Если мы уйдём к другому арендодателю, вы будете жалеть?» — «Зачем мне жалеть другого арендодателя?».

Чем опасны квартиранты и как собственнику защитить свою квартиру?

Бывают случаи, когда собственник жилья становится жертвой мошенников или непорядочных квартирантов. Рассмотрим некоторые из них.

Квартиру затопили

Помимо страхового депозита, который обязательно нужно указывать в договоре, я советую приобрести полис в одной из страховых компаний. Обычно страхуется имущество и ответственность перед третьими лицами (это поможет в случае, если наниматели зальют не только вас, но и соседей).

Случай из практики. Мои жильцы залили и меня, и соседей. Мне они заплатили энную сумму денег, ещё у меня была страховка: залитой бабушке снизу страховая компания выплатила приличную сумму денег.

На следующий год уже другие жильцы опять залили эту же квартиру, но женщина-арендатор так заискивала перед бабушкой, ходила к ней несколько раз, дарила конфеты, пила с ней чай — и соседка не стала жаловаться (хотя я думаю, что она не сделала ремонт в предыдущий раз и часть подтёков была старая).

Вместе с арендаторами поселились клопы/муравьи/тараканы

— Сегодня на кухне увидел двух тараканов. Кто-то из новых жильцов привёз с собой. Пришлось их убить.
— Жёстко! А вы уверены, что убили именно тех жильцов?

Это ужасно. Вот просто нет слов. Это я про клопов. Лично я после пережитого ужаса буду теперь проверять квартиру со знакомым дезинсектором. Самим тоже можно изучить стены на наличие кровавых точек, диваны с обратной стороны. Подумываю внести в договор пункт о наличии незаявленных жильцов.

Порча имущества

Ну почему он жулик? Человек умеет жить!
(х/ф «Берегись автомобиля»)

В определённой степени проблему порчи имущества решает страховой депозит, который арендатор платит при въезде.

Но он не всегда покрывает нанесённый ущерб, поэтому советую проверять квартиру раз в месяц, а также составить опись имущества с актом приёма — передачи (особенно если у вас в квартире сделан качественный ремонт и куплена новая дорогая мебель). Если вы не хотите, чтобы в квартире жили кошки-собаки, то этот пункт тоже лучше включить в договор.

Случай из практики. Звонит мой арендатор и ставит меня перед фактом, что сломался холодильник и они его починили за 5 000 рублей.

Хотя холодильник был старый, и если бы мне арендаторы сначала сказали, что он сломался, то я бы купила новый за свои деньги и не стала бы чинить старый. Не проходит и месяца, как жильцы собираются съезжать.

Без проблем, все вопросы утрясли. Но когда я пришла рассчитываться с арендаторами, они стали требовать деньги за ремонт холодильника.

Вот такие пункты, как поломка техники и её ремонт, тоже советую прописывать в договоре. Всегда и обо всём лучше договариваться на берегу.

Съехали раньше времени и не заплатили

Ты живёшь в моём сердце… в моих мыслях… в моей голове…
Ты когда за квартиру платить будешь?

Сбегают квартиранты часто без какого-либо предупреждения. Поэтому всегда надо брать предоплату.

Очень часто наниматели обманывают хозяина, прося отсрочить оплату на день, неделю или месяц. А потом они внезапно съезжают, так и не заплатив. Найти наших беглецов довольно проблематично, даже имея на руках их паспортные данные и всевозможные телефонные номера.

Поэтому проявляйте хладнокровие и не ведитесь на увещевания жильцов.

Шумные квартиранты

Добрый совет: глупо тратить драгоценное время на самопознание,
когда ночью можно постучать по батарее отопления
и узнать всё про себя от соседей.

Вы можете и не знать, какую активную ночную жизнь ведут ваши жильцы. Ночные гулянки, громкая музыка, бычки из окон. В моей практике доходило до вызова полиции.

Чтобы подстраховать себя от возможных разбирательств с жильцами и соседями, в договор найма собственник может включить дополнительный пункт, содержащий фразу, что постоялец должен соблюдать закон «Об административной ответственности за нарушение тишины и покоя граждан в ночное время». Согласно данному документу, ночное время трактуется как период с 23:00 до 7:00. И тогда при жалобах соседей на шум собственник имеет все основания досрочно расторгнуть договор найма и выселить нарушителей тишины.

Задолженность по коммунальным услугам

Обязательно снимите показания счётчиков на момент сдачи квартиры и отразите значения в договоре. Не советую оплату коммуналки возлагать на жильцов. Но если вы поручили это арендаторам, то просите их присылать оплаченные квитанции каждый месяц.

В некоторых квартирах ещё осталась включена услуга междугородней телефонной связи, так называемая восьмёрка. По опыту могу сказать, что сейчас квартирантам не особо нужен стационарный телефон и вы можете совершенно спокойно отказаться от него, а уж «восьмёрку» в сдаваемой квартире нужно обязательно отключить!

Квартира сдана в субаренду

Очень популярная нынче схема: жильцы сдали вашу квартиру другим жильцам и заработали на этом. Зачастую это случается, когда собственник не имеет возможности постоянно контролировать арендаторов.

Чтобы уберечь себя от подобной ситуации, заключите с жильцами договор найма, где отдельным пунктом укажите запрет на субаренду.

Вселение друзей

Хотите потерять друга — сдайте ему квартиру. Вы же друзья? Значит, можно задерживать оплату, портить мебель (так получилось), да и шуметь можно нещадно.

А договор? Тоже можно устно обговорить! У меня были случаи, когда даже не друзья, а просто знакомые пытались уже на первоначальном этапе переговоров значительно снижать арендную плату и очень удивлялись — почему нет? Ведь они же знакомые!

Преступление

Я не знаю, кто я такая, но у меня наверняка есть адвокат.
(х/ф «За бортом»)

Убийство, например. Звучит нереально? А мне пришлось столкнуться, когда сдавала квартиру китайцам в бытность Черкизона. Вызывали в прокуратуру, писала заявления, приходили с понятыми в мою квартиру. Об этом нужно писать отдельно, очень поучительная история. Но так как у меня был договор найма, то можно сказать, что отделалась лёгким испугом.

Грамотно составленный договор и страховой депозит — единственные гарантии для собственника жилья. Но лучшая страховка от всего перечисленного — это внимательно смотреть на потенциальных квартиросъёмщиков.

Возможно, вам сразу некомфортно с ними общаться. Или будущие жильцы начинают ныть про «денег решительно нет» уже на момент переговоров. Не думайте, что потом ситуация изменится. Мой совет — искать другого арендатора.

В целом сдача квартиры в аренду всегда таит в себе ряд сложностей, но если досконально изучить эту тему, то риски можно свести к минимуму.

Источник: https://lifehacker.ru/chem-opasny-kvartiranty/

Полезные советы при сдаче квартиры в аренду: на что обратить внимание?

Приобретение дополнительной жилплощади и получение дохода через ее сдачу было и остается популярным способом улучшения своего финансового положения, при этом не перетруждаясь на работе и не рискуя, как в случае с открытием своего дела. Но как и любой вид деятельности, приносящий прибыль, можно наткнуться на большое количество неприятных моментов.

Какие ситуации наиболее распространены, и как не сдать квартиру мошенникам? Рассмотрим каждый пункт подробно, а также советы юристов по их избежанию.

Какие бывают опасности?

Если вы владеете любым видом жилплощади, будь то квартира или частный дом, главные неприятные моменты при их сдаче очень похожи. Перечислим наиболее распространенные:

  • порча имущества;
  • квартира, оставленная незапертой;
  • проживание в ней лица, пребывающего в розыске;
  • сдача жилья третьим лицам вашими квартирантами;
  • значительное нарушение сроков оплаты;
  • недовольство соседей.

ВНИМАНИЕ: А если жильцы – молодежь, вызов соседями правоохранительных органов в качестве меры воздействия на разбушевавшихся молодых людей может обернуться большой неприятностью, если вы осуществляете деятельность без документального оформления.

Краткосрочный наем

Такой тип найма подразумевает самые разные сроки проживания жильцов – от нескольких часов до года. Если вы решили сдавать квартиру посуточно, вы неосознанно подвергаете всех своих жильцов риску: после каждого клиента менять замки явно не получится, а кто-то из снимавших жилье ранее мог сделать дубликат ключей и, воспользовавшись отсутствием людей в квартире, вынести что угодно.

Услуга краткосрочного найма пользуется большой популярностью среди студентов, которые используются ею для своих развлечений, организовывают вечеринки с большим количеством алкоголя и запрещенных веществ, а также романтические вечера. Молодость и тот факт, что в этом помещении они находятся в первый и, скорее всего, последний раз в жизни, будут способствовать шумному поведению и прослушиванию музыки на высокой громкости.

Это грозит вам тем, что соседи могут потерять терпение и сообщить в полицию о нарушении общественного порядка (кроме того – еще и о том, что вы сдаете жилье и скрываете этот доход от налоговой). И если штраф за шум после 10 вечера будет оплачивать молодежь, то на ваши плечи лягут проблемы намного серьезней, вплоть до судебного разбирательства.

При краткосрочном сдаче квартиры есть риск, что она просто перестанет приносить прибыль, ведь никто не гарантирует, что на ваше предложение всегда будет спрос. Так вместо круглосуточной «работы», проживать в ней могут всего несколько месяцев в году.

Смотрите видео о рисках посуточной сдачи квартиры:

Долгосрочный наем

На первый взгляд, сдача квартиры на длительный срок более безопасна: такой тип аренды выбирают люди, которые уверены в своей платежеспособности, имеющие неплохой стабильный доход, часто – семьи с детьми. Но и тут не все так гладко, поскольку увеличивается риск просрочки платежей.

Нередки случаи, когда спустя пару лет аренды жильцы, которым начинает доверять арендодатель, сначала оттягивают оплату за очередной месяц, затем рассказывают о форс-мажорных обстоятельствах, и наконец скрываются, бросив квартиру в лучшем случае в нормальном состоянии и запертую, ключи при этом оказываются либо у соседей, либо под ковриком. Также жильцы могут исчезнуть, прихватив с собой ваше имущество и значительно навредив ремонту.

Менее распространенный случай – когда по истечению срока, на который вы договаривались сдать квартиру, проживающие в ней просто отказываются покидать «насиженное гнездышко». В таких случаях без помощи правоохранительных органов и судебного разбирательства выселение практически невозможно.

Читайте также:  Целительные возможности рейки - тайны и факты

На что обратить внимание и как обезопасить себя?

Главное правило, которое стоит соблюдать при любом типе аренды – это проверка документов у будущих жильцов. Их отсутствие и отговорки, что «я же всего на пару дней» – уже серьезная причина для отказа.

Если документы предоставлены, перепишите все данные, а лучше – сфотографируйте. Не лишним будет найти информацию о том, как отличить подлинный паспорт от фальшивого, и применять полученные знания на практике.

В любом случае, полезными будут хорошие отношения с соседями. Сообщение о том, что из вашей квартиры вывозят мебель, может помочь сохранить имущество и оказать помощь сотрудникам полиции в поимке преступников. Всегда заселяйте жильцов только после проверки их документов!

При сдаче жилья на длительный срок:

  • заранее оговорите, какое количество персон будет проживать, и зафиксируйте их личные данные;
  • предупредите, что повторная сдача квартиры третьим лицам невозможна;
  • оговорите сроки аренды;
  • залог или «оплата за последний месяц» если и не спасет, то в случае неприятностей частично скомпенсирует потери.

Как сделать это правильно, чтобы потом не жалеть?

Рассмотрим, как безопасно сдать квартиру: выбрать квартирантов, которые принесут минимум неприятностей, а также кому сдавать жилье нежелательно, если вам дорог ремонт, который вы только сделали. Действительно ли заключение договора аренды – панацея от всех бед, и можно ли при этом избежать оплаты налогов?

Выбор хороших квартирантов

В вопросах сдачи квартиры выбор квартирантов – один из самых важных.

ВАЖНО: Ориентируйтесь на личные ощущения: если чувствуете, что предполагаемый арендатор является конфликтным человеком, не стоит заключать с ним сделку.

У любого «идеального» на первый взгляд квартиранта впоследствии может оказаться куча минусов. Многие предпочитают сдавать жилье группам девушек-студенток, считая, что они ведут себя скромнее парней и не будут устраивать шумных вечеринок. На практике все может оказаться в точности наоборот.

Семейные пары, которые только недавно заключили брак и, возможно, только съехали от родителей, могут оказаться неплохим вариантом. Но при заключении договора о долгосрочной аренде может случиться так, что их брак распадется раньше, и вам придется подыскивать новых жильцов.

Семейные пары с детьми дошкольного и школьного возраста обычно более надежны. Среди минусов – вероятность порчи обоев детскими художествами, поэтому лучше оговорить варианты ремонта квартиры отдельным пунктом договора.

Амбициозные личности, с утра до ночи проводящие время на работе – мечта многих арендодателей. К ним также относятся серьезные студенты, которые работают после пар, поэтому если к вам обратился такой человек – можно даже пойти на некоторые уступки, если того требует ситуация. Спокойствие, отсутствие жалоб от соседей и регулярная оплата действительно того стоят.

Вопрос о домашних животных большинство арендодателей оговаривают в рамках «если не шумное и не портит имущество – можно».

СОВЕТ:Если вы уверены, что собака не будет круглосуточно лаять, а кот не поцарапает все двери, можете рискнуть и написать в объявлении, что проживание с домашними животными разрешено – это неплохо вас выделит на фоне других предложений.

Проверка документов

Запомните, что без проверки документов заселять новых жильцов может оказаться вам же дороже. В случае, если квартирант решит съехать, не заплатив за проживание или за ущерб, нанесенный квартире, его паспортные данные помогут взыскать средства через суд.

Будьте осторожны, если жилец демонстрирует в качестве документа студенческий билет, права или справку, удостоверяющую личность при потере паспорта – такие документы очень легко подделать.

Заключение письменного договора

Многие боятся заключать договор с жильцом, поскольку это прямое доказательство дополнительного дохода, с которого не отчисляются налоги.

Но юристы настоятельно рекомендуют все же его заключать, поскольку только так можно будет разрешить конфликтную ситуацию, если какая-то из сторон что-то «не помнит».

Кроме того, если вы пожелаете подать на своего жильца в суд, договор существенно облегчит процесс.

Права, обязанности и ответственность

Согласно ст. 606-625 ГК РФ, договор аренды должен содержать информацию о совершаемой сделке, но при этом не подлежит обязательной регистрации.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Даже незарегистрированный у нотариуса договор будет иметь силу при решении вопросов через суд. В договоре необходимо прописать следующие права, обязанности и ответственность сторон:

  1. Права: арендодатель имеет право посещать квартиру в установленные сроки в присутствии жильца, требовать внесения оплаты в зафиксированный в договоре период (например, до 5 числа каждого месяца), устанавливать специальные условия пребывания жильцов (прописать запрет на поселение с домашними животными, курение в комнатах и на балконе, замену техники, обоев и др).

    Также необходимо зафиксировать, какова стоимость аренды и в какой период хозяин имеет право повышать цену. Жилец имеет право проживать в квартире на протяжении срока, указанного в договоре, при условии своевременной оплаты.

  2. Обязанности: жилец обязан оплачивать сумму аренды в установленный договором срок и не нарушать правил, прописанных в нем. Хозяин квартиры обязан выполнять капитальный ремонт и оплачивать коммунальные услуги, если обратное не указано в договоре.
  3. Ответственность. В этом пункте опишите, какую сумму жилец обязан выплатить или должен ли самостоятельно выполнить текущие ремонтные работы перед тем, как съехать.

Согласовать условия освобождения жилплощади и досрочного расторжения

Если жилец хочет покинуть квартиру раньше срока, указанного в договоре, или же хозяин нуждается в жилье для своих целей, ГК предусматривает такую возможность, если вторая сторона была об этом уведомлена не менее чем за три месяца. Пропишите, возвращается ли залог жильцу в таком случае.

Передача жилья по акту с описью имущества

Юристы рекомендуют сделать максимально подробное описание состояния квартиры на день ее сдачи, включая перечень мебели и другого инвентаря. Можно подкрепить описание фотографиями. Это убережет обе стороны от клеветы и даст возможность получить средства за поврежденное имущество.

Расписки

Если оплата производится наличными, ее необходимо подтверждать распиской. Ее форма может быть любой, но она должна содержать паспортные данные арендодателя и нанимателя, адрес жилья, сумму и название платежа (оплата аренды за месяц или другой срок).

Скачать образец расписки о получении платежа

Что нужно знать об уплате налогов?

Если договор составлен у юриста, он обязан передать информацию о его заключении в Налоговую инспекцию. Размер налога зависит от суммы, которую вы получаете за сдачу жилья. Если не уплачивать налоги, спустя время ваша деятельность может быть раскрыта и сумма штрафа будет значительно больше.

Сдача жилья в аренду – род деятельности, который может стать как дополнительным, так и основным доходом. Никогда не сдавайте квартиру человеку, не проверив его документы и не заключив договор, в котором описаны все моменты и спорные вопросы. Укрывание такого типа дохода от налоговых служб преследуется по закону.

Источник: https://mylawyer.club/nedvizhimost/kvartira/arenda/sdacha/na-chto-obratit-vnimanie-i-obezopasit-sebya.html

Мошенничество с арендой квартир: популярные мошеннические схемы при аренде жилья

В наше время рынок недвижимости насыщен мошенниками, которые используют различные приемы для того чтобы завладеть жильем доверчивых граждан.

Причём, сказанное касается не только операций по купле или продаже. Мошенничество при сдаче квартиры в аренду также процветает.

В данной публикации эксперты портала advokat-msk24.ru расскажут, какие существуют виды мошенничества при сдаче квартиры в аренду, как распознать афериста и что делать, если арендатор попал на «развод» при съёме квартиры.

Квартирные жулики и их уловки

В интернете, газетах и на телевидении можно найти информацию о множестве способов и схем мошенничества с арендой жилой недвижимости.

Его авторами являются не только реальный и мнимый собственник квартиры, но также и арендатор, который дальше неправомерно распоряжается жильем. К примеру, происходит сдача имущества в субаренду на незаконных основаниях.

Когда действуют мошенники, аренда квартир является для них крайне привлекательной. Ведь часто пострадавшей стороне крайне тяжело доказать противоправность действий. Особенно это происходит в том случае, когда жилье арендуется на короткое время.

Схемы мошенничества при сдаче квартиры в аренду практикуют и некоторые фирмы, называющими себя агентствами недвижимости.

Например, клиент заключает договор и оплачивает определённую сумму средств. Взамен ему предоставляется набор адресов «сдаваемых» квартир. Естественно, что по предоставленным координатам ни о какой аренде и речи быть не может.

Отличительной особенностью данной схемы является то, что договор составляется юридически правильно. Поэтому вернуть пострадавшей стороне свои деньги через суд или правоохранительные органы практически невозможно.

Субаренда по инициативе мошенника

Когда происходит аренда квартир, мошенники прибегают к нескольким недобросовестным приёмам.

Первый из них заключается в том, что жилье передаётся в субаренду без ведома его хозяина. В таком случае ему придётся заняться выселением непрошенных постояльцев. А на это уходит много времени, да и нервов.

Ещё один вариант заключается в том, что договор субаренды заключается на больший срок, чем основной договор найма. Тогда рано или поздно обманутый постоялец непременно столкнётся с претензиями от владельца квартиры.

Квартира посуточно

Мошенничество в сфере аренды квартир имеет место независимо от срока, на который сдаётся жилье. При посуточной аренде аферисты чаще всего используют следующий способ.

Они снимают более или менее приличную квартиру, а затем размещают объявление о сдаче её в аренду на длительный срок. Естественно, что будущему нанимателю в такой ситуации не позавидуешь.

Ведь буквально через считанные дни придет реальный владелец недвижимости с требованием освободить квартиру. Кроме того, в таком случае мошенники берут плату сразу за несколько месяцев вперёд, а затем благополучно исчезают.

Мошенничество при съеме квартиры в аренду включает в себя и такие действия. Аферисты выставляют на сайте несколько вариантов квартир для бронирования (контактных данных при этом минимум).

После перечисления от клиентов определённой суммы злоумышленники исчезают и перестают выходить на контакт.

Многократная сдача квартир

Этот вариант является классикой мошенничества на рынке жилищной аренды. Суть схемы предельно проста. Мошенник снимает квартиру, а затем её сдаёт в аренду нескольким разным лицам. Естественно возникает конфликт на предмет того, кто же должен проживать в жилье.

Случается и так, что злоумышленник оформляют договора, берут от граждан деньги, а потом меняют на дверях все замки. Естественно, что при этом человек остаётся и без крыши над головой, и без денег.

Подставной хозяин

Здесь также более или менее все понятно. Человек, сдающий на руках, имеет поддельные документы в отношении себя или недвижимости. Он берёт деньги за несколько месяцев вперёд, а затем внезапно пропадает.

Естественно, что квартиросъемщику рано или поздно придётся столкнуться с настоящим владельцем жилья со всеми вытекающими отсюда последствиями. При этом освобождения площади не избежать

Когда собственник квартиры мошенник

Недобросовестными являются не только наниматели. Когда происходит аренда жилья, мошенничество не исключено и со стороны хозяина.

Например, он может резко в одностороннем порядке поднять арендную плату. Практика показывает, что немногие наниматели пытаются спорить с этим, особенно если не было письменных договорённостей.

Вот некоторые другие виды таких злоупотреблений.

Сговор хозяина и агентства недвижимости

Схема состоит в следующем. Человек снимает квартиру при помощи агентства недвижимости, внося арендную плату и задаток. Однако через несколько дней хозяин вдруг настаивает на том, что жилье необходимо ему самому и просит его освободить.

При этом нанимателю возвращается только часть денег. Оставшаяся же сумма делится между владельцем жилья и риелторами.

Аренда без согласия остальных собственников

Когда у квартиры несколько владельцев, то один из них может стать вдруг против передачи квартиры в аренду. В этом случае гражданин вынужден покинуть помещение ещё при этом потеряв часть своих денег.

Читайте также:  Трансфер с острова пхукет: пхи-пхи, бангкок. цены на такси - тайны и факты

Поэтому, при заключении договора следует сделать акцент на наличии у помещения других собственников и согласии их на вселении.

Ремонт за счёт арендатора

Здесь схема обмана состоит в следующем. Собственник сдаёт нанимателю квартиру, нуждающуюся в ремонте. В договоре оговаривается символическая арендная плата, но с условием, что все работы должен провести арендатор.

Дальше происходит следующее. Как только ремонт окончен, владелец квартиры вдруг настаивает на расторжении договора и выселении.

В итоге собственник получил бесплатно отремонтированное помещение, а арендатор потерял кругленькую сумму. Ведь ремонт квартиры, даже если будут использованы недорогие отделочные материалы, недешёвое удовольствие.

Мошенничество недобросовестных агентств недвижимости

Многие полагают, что аренда недвижимости через риелторов станет гарантией безопасности предстоящей операции. Однако на самом деле это далеко не так. Среди агентств недвижимости нередко попадаются те, которые используют сомнительные схемы.

О таких конторах много пишут в интернете и социальных сетях. И если предметом является аренда квартир, виды мошенничества со стороны риелторов хорошо известны.

Вот лишь некоторые из них.

Базы данных: смс мошенничество

Схема состоит в следующем. Клиенту предлагается получить доступ к эксклюзивной базе данных сдаваемых в аренду квартир. Его уверяют, что будут подобраны варианты только по его запросу.

Для получения доступа аферисты предлагают отправить платное SMS-сообщение на определённый номер. Естественно, что после этого затем ничего не происходит.

Фиктивные адреса или кот в мешке

Популярным приёмом в деятельности мошенников, которые маскируют себя под агентство недвижимости, является предоставление так называемых “информационных услуг”. Клиенту за плату предоставляется набор адресов «сдаваемых» квартир.

Естественно, что по ним жилье или не сдаётся, либо уже арендовано. При этом договор составляется юридически грамотно. Поэтому вернуть свои деньги пострадавшей стороне практически невозможно.

Предоплата за аренду квартиры

Некоторые агентства недвижимости просят внести предоплату за аренду. Это законодательством не предусмотрено. Кроме того, после получения денег контора может просто исчезнуть.

Поэтому стоит внимательно читать договор с риелтором вплоть до каждого пункта. В противном случае можно получить серьёзные проблемы в будущем.

И вновь авито

Внутри РФ товары и услуги массового приобретаются через портал «Авито». Поэтому неудивительно, что мошенничество с арендой квартир на «Авито» также имеет место быть.

Есть несколько признаков, по которым объявление можно рассматривать в качестве подозрительного.

  1. Практически всегда выставляется фото квартиры, не имеющего никакого отношения к действительности. Как правило, изображение берётся из многочисленных сторонних ресурсов.
  2. В объявлении размещаются расценки, которые значительно ниже рыночных. Мошенники это делают специально для того, чтобы подобрать побольше потенциальных жертв.

Когда работают мошенники на «Авито», аренда квартир может предполагать внесение предоплаты за аренду жилья, которая затем аферистами с лёгкостью обналичивается.

Предлагают также злоумышленники свои услуги по дистанционному поиску жилья. Для этого устанавливается ежемесячная абонентская плата. И далеко не факт, что нужный вариант будет подобран.

Продажа арендуемой квартиры по поддельным документам

Данная схема на территории РФ достаточно распространена. Суть её состоит в следующем.

Вначале снимается подходящее жилье. Для этого собственнику квартиры предъявляется подложный паспорт. Как вариант, договор аренды оформляется на третье лицо.

Дальше оперативно готовятся все необходимые документы на продажу недвижимости. Параллельно жилье предоставляется на обозрение потенциальным покупателям. После закрытия сделки мошенники с деньгами исчезают.

В описанной ситуации страдают как первоначальный собственник, так и приобретатель квартиры. И если владельцу удаётся часто вернуть свою недвижимость после целого ряда судебных разбирательств и уголовного производства, то обманутый покупатель остаётся ни с чем, а именно без денег и жилья.

Краткосрочная аренда

Выше мы говорили о том, что если оформляется аренда квартир посуточно, мошенничество, в основном заключается при предоставлении жилья по цепочке на более продолжительный срок.

Кроме того, квартира может быть передана мошенниками в субаренду сразу нескольким лицам. После чего злоумышленники с деньгами исчезают.

Памятка потенциальному квартиросъемщику: как избежать мошенничества при аренде квартиры

Мы выяснили, какими бывают уловки и виды мошенничества при аренде жилья. Чтобы не стать жертвой злоумышленника специалисты предоставляют несколько простых рекомендации. Следование им позволяет обезопасить себя от серьёзных проблем.

Когда оформляется аренда квартиры, как не попасть на мошенников может подсказать юрист в ходе своей консультации. Однако наши советы также принесут пользу.

Договор – гарантия безопасности

Все отношения между собственником квартиры и будущим арендатором следует закрепить письменно. Обязательно стоит привести описание квартиры и реквизитов правоустанавливающих документов по ней.

В договоре указывается величина арендной платы, процедура компенсации затрат на ремонт и коммунальных услуг. Обязательно нужно прописать условия, при которых арендатор может быть выселен из квартиры досрочно.

Оговорите состав имущества

Мошенничество от собственника может заключаться в требовании к арендатору возместить ущерб за кражу вещи, которой в квартире действительно не было. Поэтому к договору следует составить опись мебели и бытовой техники, а так же других вещей, если они есть в квартире.

Эту опись следует сверить на момент прекращения договора. Так арендатор обезопасит себя от одной из разновидностей мошенничества.

Какие документы проверять, и на что обратить внимание?

Прежде всего, следует изучить паспорт владельца квартиры. Фотография, вклеенная в него, должна соответствовать реальной внешности гражданина.

Также следует проверить все правоустанавливающие документы на квартиру (выписку из реестра недвижимости, договор на приватизацию, и т. д.). Нелишним будет взглянуть технический или кадастровый паспорт.

Если у квартиры несколько собственников (а это видно из правоустанавливающих документов), то попросите предоставить от них согласие на предоставление жилья в аренду.

Как проверить человека

Если квартирный мошенник, как говорится со стажем, то информация о нём может быть доступна в интернете. Ведь наверняка жертвы аферистов захотят поделиться со всеми своей бедой. Проверить таким способом можно собственника квартиры, потенциального арендатора, а также агентство по недвижимости.

Если есть сомнения

Если вы сомневаетесь в надёжности предстоящей операции, то лучше не подписывать договор. Ведь можно лишиться не только своих средств. Как мы уже говорили, действия злоумышленников могут привести и к потере квартиры.

Что делать, если обманули?

От обмана никто не застрахован, поскольку квартирные аферисты практически ежедневно изобретают все новые приёмы. И если человек пострадал от мошенников, то следует не мешкая обратиться в правоохранительные органы. Также в ряде случаев поможет заявление в прокуратуру на мошенников.

В любом случае обращение должно содержать обстоятельства совершения мошенничества, а также его внешние проявления. Если личность злоумышленника известна точно, то следует указать и её (но не забывайте о ложном доносе).

Когда пострадавшему причинен материальный ущерб, пишется его размер. Можно написать и о моральном вреде. На заявлении должна быть личная подпись, иначе его рассматривать не будут.

Если следствием мошенничества стала потеря собственности, то подаётся иск в суд о признании одной или нескольких сделок по отчуждению имущества недействительными. Лучше всего это делать тогда, когда факт мошенничества будет установлен следствием и судом.

Источник: https://advokat-msk24.ru/moshennichestvo/moshennichestvo-s-arendoj-kvartir.html

Конфликты при аренде жилья: случаи из практики

Квартирный вопрос испортил уже не одно поколение городских жителей. Рынок жилой аренды недаром считают одним из самых конфликтных. Соблазн быстро заработать заставляет идти нечестными путями не только недобросовестных агентов, но и собственников и нанимателей.

Зачастую люди проявляют в этом чудеса изобретательности. Так что, выходя на рынок аренды, вы погружаетесь в бушующее море с массой опасностей. Однако от большинства из них можно себя уберечь.

Опытные риэлторы делятся историями из своей практики и дают советы – на что непременно нужно обращать внимание, заключая договор аренды квартиры.

Впрочем, верные документы собственности и удостоверения личности – еще не гарантия спокойного проживания в съемной квартире. Некоторые нюансы – явная почва для возникновения проблем в будущем. Помимо того, что квартира находится в собственности, важно установить, на кого именно она оформлена.

«Бывает, например, что это свежее наследство, в которое еще никто не вступал. Еще венки не убрали, а квартиру уже сдают. Или собственник – ребенок, и вот он сидит, глазами хлопает и слюни пускает, но решать все равно будут его опекуны, – добавляет Ольга Пальгина.

– Если в будущем, наследники или опекуны что-нибудь не поделят, головная боль квартиросъемщику обеспечена».

Низкая арендная ставка – повод для беспокойства

Бесплатный сыр, как известно, бывает только в мышеловке. И рынок жилой аренды это демонстрирует как нельзя лучше. Почти никогда не бывает так, чтобы низкая арендная ставка возникла просто так. Даже рассказы о том, что собственнику срочно нужны деньги, и он спешит сдать квартиру, как правило, – лукавство.

Реальные, наиболее распространенные причины снижения стоимости квартиры нанимателей вряд ли обрадуют. Рпспостраненная ситуация – квартира выставлена на продажу

«Чтобы отбить расходы на рекламу, собственник аккуратным образом ее сдает, а потом, как раз перед самим фактом сделки, вдруг сообщает нанимателям о том, что квартира продана.

Обычно снимают такое жилье, польстившись на низкую цену.  Собственник может сказать, что он квартиру продает, а может и скрыть этот факт.  Проблем с показом выставленного на продажу объекта, даже если в нем проживают ничего не подозревающие квартиросъемщики, обычно нет.

Показ на продажу проходит гораздо быстрее, чем на аренду, – редко кто в квартире задерживается больше чем на 1-2 минуты. Ведь при купле-продаже мало кого особенно сильно интересует состояние квартиры, в основном интересны документы.

Зайти в квартиру можно под любым предлогом, хоть воды попить и в туалет, вроде как – мимо шли с родственниками, и надо вот в туалет. За маленькую цену клиент обычно прощает довольно многое, и визиты собственника в том числе.

Люди, которые квартиру покупают, тоже не особенно распространяются, что они покупают –  деньги любят тишину, зашли – глазом окинули и вышли. Покупателям говорят – да, я сдаю квартиру, жильцы съедут, как только вы оставите какой-то аванс, и мы начнем готовиться к сделке», – говорит Ольга Пальгина.

Вариант номер два: преждевременное выселение «Получение предоплаты за несколько месяцев, с последующим досрочным выдворением жильцов и невозвратом предоплаты под любым предлогом, а также заключение договоров и получение предоплаты от нескольких нанимателей – очень распространенные конфликтные ситуации. При этом чаще всего все происходит в рамках закона.

А привлекают квартиросъемщиков обычно более низкой арендной ставкой», –  рассказывает Кирилл Брюлин.

«Мошенники-собственники сдают квартиры, затем совершенно законным образом расторгают договор либо ставят клиента в такие условия, что он сам расторгает этот несчастный договор – например, обнаруживается, что квартира с правом проживания какого-то лица, которое не несет ответственности за свои действия.

Например, больной человек: по ночам с топориком по району ходит, днем в баночку писает на кухне. Как правило, в таких случаях цена ниже. И набегают страждущие в полной уверенности, что уж они-то смогут все решить», – продолжает Ольга Пальгина. Слишком разрекламированные квартиры

«Иногда собственник, чтобы уменьшить срок экспонирования, обращается сразу в несколько агентств недвижимости.

Мы стараемся предостерегать наших клиентов от такой ошибки. Если объект в работе у нескольких компаний одновременно, соответственно, мотивация у риэлторов снижается, в ход идут не эффективные средства продвижения, а скорее инструменты конкурентной борьбы.

Так, некоторые агенты могут предлагать объект с дисконтом до 15%, который не был оговорен с собственником, в итоге они приводят на сделку арендатора, который готов торговаться и имеет разрыв в представлениях о цене с собственником порядка 30%. К тому же, если объект сразу анонсирован на многих порталах и от разных агентств, это может отпугнуть арендатора, который решит, что с объектом какие-то проблемы, раз он так активно продвигается везде», – рассказывает директор департамента элитной недвижимости агентства «Est-a-Tet» Анна Карпова.

 

Впрочем, данная ситуация характерна не только для рынка аренды элитной недвижимости. Любая квартира, если она выставлена сразу во всех «дырках», вызывает подозрения. А колебания цены в рекламе вводят в заблуждение потенциальных квартиросъемщиков. Так что больше рекламы – не всегда лучше, если речь идет о сдаче квартиры.

Нецелевое использование арендованного жилья За этими словами скрывается множество неприятностей для собственников квартир. Самая распространенная ситуация сегодня – это превращение снятой квартиры в нелегальное «общежитие» для столь же нелегальных рабочих или просто гостей столицы.

Читайте также:  Семейная медицина: детский гинеколог, стоматолог-ортодонт, где осуществляется прием терапевта - тайны и факты

«Трехкомнатная квартира в спальном районе на востоке Москвы, 45.000 рублей в месяц. Наймодатель – госслужащий (квартира в наследство от мамы), наниматель – молодой мужчина, по его словам, бизнесмен, подыскивает квартиру для своей семьи (жена и два сына), не могут жить с тещей, а тут дети ходят в школу и прочее.

Раз в месяц, иногда реже, собственник приходил в квартиру, получал деньги от нанимателя, но никогда не встречался с его семьей – в квартире всегда было пусто и присутствовал какой-то странный запах.

И вот однажды вечером наймодатель без предупреждения явился на квартиру: дверь не открыли, но там явно слышались голоса. Хозяин вызвал полицию, и на требование полиции дверь была открыта. В квартире оказались 23 человека, приезжие из солнечного Таджикистана.

Спали на полу, вповалку, на каких-то засаленных матрасах и одеялах. Мужчину, который снимал квартиру, так и не нашли», – рассказывает Кирилл Брюлин.

«Есть также мошенники, которые снимают квартиры, подделывают документы и пересдают их под видом собственника сразу нескольким желающим, для того чтобы собрать залог и плату за первый месяц», – добавляет Ольга Пальгина. Обезопасить себя от таких «собственников» не так-то просто. Именно из-за таких случаев, особенно осторожные собственники, предпочитают знакомиться с семьей, прежде чем сдать квартиру или спрашивают документы, например, рекомендательное письмо с работы. Нелишним также будет заранее прописать в договоре количество человек, которые будут проживать в квартире.

Ремонты, обстановка и ущерб – кто за что платит

«Отказ собственника возвращать депозит или требование непомерного штрафа (или возмещения убытков) в связи с якобы значительной порчей помещения и находящегося в нем имущества – довольно часто встречающийся конфликт. Приведу пример. В данном случае речь об элитной квартире, однако почти такая же ситуация возможна абсолютно в любом сегменте. Четырехкомнатная квартира в центре Москвы за $6000 в месяц, наймодатель – известный театральный деятель, наниматель – успешный бизнесмен, отец четверых детей. Прожили год с лишним, но вот купили подходящую для себя квартиру и решили переехать. За время их жилья немного поцарапана мебель, разрисованы стенки, ну и так, по мелочи. При этом наниматель предложил привести все в порядок за свой счет, ему это обходилось бы в сумму около 150.000 руб., или возместить эту сумму наймодателю для самостоятельного устранения дефектов. Но наймодателя это никак не устраивало, он получил заключение независимых экспертов: 2.500.000 рублей. Разумеется, наниматель не собирался возмещать такую сумму, да и, откровенно говоря, было не за что. Наймодатель подал в суд. Конец у этой истории, правда, мирный. В процессе собственник понял, что, не идя на компромисс, потеряет больше, и фактически вопрос решили между собой: нанимателем была выплачена первоначально предложенная компенсация, конфликт был исчерпан», – рассказывает Кирилл Брюлин. «Мы рекомендуем до подписания договора уточнять и фиксировать подобные моменты: если планируется замена мебели или техники, заранее нужно обговорить, кто, что и в какие сроки будет покупать. Наличие домашних животных – тоже очень важный фактор. Особенно в квартире с элитным ремонтом. Кто-то относится лояльно к домашним питомцам, для кого-то отсутствие животных – это принципиальный вопрос», – добавляет Анна Карпова. Впрочем, бывают исключительные случаи, от которых, как от пожара, почти невозможно застраховаться на сто процентов. «Шикарная двушка в башне на Новом Арбате, $2300 в месяц, квартира только после ремонта, полностью обставлена, вся возможная бытовая техника, домашний кинотеатр, Hi-Fi аудиосистема, спутниковое ТВ и пр. Через неделю после подписания договора хозяин позвонил жильцам, чтобы уточнить некоторые вопросы, но телефон не отвечал. Тогда хозяин приехал на квартиру: ни вещей, ни мебели, сняты были даже светильники, розетки и выключатели. Насколько мне известно, нанимателя до сих пор ищут», – о таком случае из своей практики рассказал Кирилл Брюлин. Здесь может помочь разве что близкое знакомство с квартиросъемщиком. Можно также попытаться узнать как можно больше о новом жильце до заключения договора, но на практике сделать это бывает крайне сложно.

Особенности аренды элитного жилья

В сегменте класса люкс и элитного класса также есть тонкости, о которых очень полезно будет знать, арендуя подобное жилье.

«Могут, например, возникать проблемы с машино-местом, – рассказывает Анна Карпова.

– В объявлении указывается старая или непроверенная информация, и клиент приходит на сделку, будучи уверенным, что машино-место включено в аренду, а на самом деле за него предусмотрена оплата в среднем 20-25 тыс. руб./мес. или, например, в паркинге вообще отсутствуют свободные машино-места.  Кроме того, при заключении сделки важно четко обозначить предполагаемые сроки заезда.

Договор подписывается сегодня, а клиент планирует переехать через месяц, тогда как собственник, напротив, думает, что срок найма начнется завтра. Таким образом, возникает месяц простоя объекта. Важно также решить, будет ли оплата вноситься ежемесячно, поквартально и возможен ли дисконт за счет предварительной оплаты за год или полгода.

Коммунальные платежи часто не учитываются, хотя в элитном сегменте они могут доходить до 60 тыс. руб./мес., поэтому важно заранее обсудить, входят ли они в стоимость найма и прописать это в договоре».

Для успешной аренды нужны две вещи: хороший договор и интуиция

Как и в любом другом деле, в аренде жилья опыт и хорошая юридическая страховка – лучшие помощники. Правда, предусмотреть все невозможно, поэтому иногда остается полагаться только на интуицию. «На самом деле, основная суть большинства конфликтов – одни хотят сдать подороже, другие – снять подешевле.

И только договор, написанный с учетом пожеланий квартиросъемщика и арендодателя, может регулировать отношения. Все конфликтные ситуации связаны с несоблюдением договоренностей либо с их изменением, и формат выяснения отношений напрямую зависит от культуры людей и правильности составленного договора», – говорит Ольга Пальгина.

Кирилл Брюлин: «Мой совет: все нюансы подробно оговаривайте в договоре и доверяйте своей интуиции! В договоре прописывать нужно все, чтобы потом не было ситуаций, когда устно проговорили, не записали, а одна из сторон, при наступлении события, вдруг стала отрицать договоренность. Не ленитесь дописать в договор все, что случайно или нет, но пришло в голову.

И, пожалуйста, слушайте свою интуицию! Если все на первый взгляд прекрасно, но душа к сделке не лежит – значит не нужно совершать эту сделку, ничего хорошего из нее не выйдет. Проверено!»

Источник: https://www.cian.ru/stati-konflikty-pri-arende-zhilja-sluchai-iz-praktiki-217919/

Уловки и повадки агентов по аренде жилья

SolisImages/Fotolia

Сразу стоит сделать оговорку, что речь дальше пойдет не о мошенничестве, а о безобидных и вполне законных хитростях, которыми пользуются даже самые добропорядочные агенты по недвижимости. А главная ваша защита – внимательность и дотошность.

Уловка № 1. Разговорный жанр

Не позволяйте себе расслабиться и плыть по волнам успокаивающего и жизнерадостного монолога агента о достоинствах квартиры. Помните, что ваша партия ведущая, поэтому не стоит безропотно следовать за риелтором из комнаты в комнату. Задержитесь, если хотите что-то осмотреть пристальнее, задавайте вопросы (в том числе неудобные).

В общем, действуйте так, как выгодно вам. Любой нестандартный вопрос может спровоцировать риелтора выдать вам ценную информацию о недостатках квартиры (если они действительно есть). Когда я столкнулась с арендой жилья в первый раз, именно эта ошибка стоила мне полугодичного проживания в квартире без раковины в ванной.

Просто заслушалась рассказов о достоинствах стиральной машинки. Без шуток.

Как снять квартиру: 15 полезных текстов

Как заключить договор с агентством недвижимости

Уловка № 2. Фальшивые покупатели

Не секрет, что хорошая квартира долго не «висит». Для арендатора счет может идти на часы: вы увидели хороший вариант, а значит, необходимо назначать просмотр на ближайшее время (желательно не позже вечера того же дня). Но даже в таком случае, приехав на место, вы можете обнаружить несколько других претендентов на квартиру.

Для риелтора это настоящий праздник, ведь очередь как нельзя лучше подстегивает интерес каждого потенциального арендатора. Но кто сказал, что праздник нельзя устроить самостоятельно? Если у агента «завис» проблемный объект, то ему не сложно пригласить знакомых, которые сыграют роль ваших конкурентов в борьбе за жилье.

Поэтому будьте бдительны — появление других клиентов не должно становиться поводом для отчаянного крика: «Беру!» Не теряйте самообладания.

Уловка № 3. Мифическая квартира

Этот прием стал классикой жанра. Риелтор публикует объявления о сдаче в наем очень привлекательных квартир, единственным минусом которых является то, что их не существует.

Позвонив риелтору (или даже уже приехав по адресу), клиент слышит бойкий отчет: «К сожалению, эту квартиру только что сняли, но, по счастливой случайности, у нас есть похожие варианты буквально в соседнем подъезде». Многие соглашаются на просмотр.

В принципе, ничего криминального в этом нет, и кроме потери времени на лишние звонки и поездки, вам ничто не угрожает. Просто будьте готовы к тому, что самых хороших вариантов неожиданно «не окажется в наличии».

5 способов отличить хорошего риелтора от плохого

4 главных рекламных трюка в рекламе новостроек

Уловка № 4. Все познается в сравнении

Если вы решили хранить верность одному-единственному риелтору (ну или двум), то это открывает агенту простор для очень эффективного маневра. Сначала вы осмотрите несколько жутких убитых «бабушкиных» вариантов по завышенной цене.

А затем, будто луч света в темном царстве, появится приемлемая квартира, которая по сравнению с другими покажется вам настоящим сокровищем. Первые показы формируют у вас нужное агенту понятие о состоянии рынка, а завершающий должен представляться настоящей удачей.

Вывод: если вы не доверяете риелтору на сто процентов (то есть он не ваш лучший друг и не брат родной), то не стоит ограничиваться только его услугами, ведь адекватная картина складывается из данных, полученных из разных источников.

Уловка № 5. Учим терминологию

На рынке аренды недвижимости существуют специальные формулировки, которыми называют те или иные характеристики квартиры. Эти формулировки давно устоялись и почти не меняются.

Например, любой опытный арендатор, читая описание квартиры, сразу заменяет слово «пешком» на «бегом» — «5 минут бегом», «10 минут бегом», «15 минут бегом» и так далее. Риелторы — люди стремительные, обывателям не стоит на них равняться. «Гарнитурная мебель» означает «мебель производства 1980–1990-х годов прошлого столетия».

«Косметический ремонт» — хозяева подготовились к показу, подкрасили облупившуюся стену на кухне и подклеили уголки обоев в комнате. Не теряйте бдительность.

Уловка № 6. Создание атмосферы

Этот прием особенно эффективен для тех, кто ищет квартиру уже не первую неделю и слегка устал от жизни «на чемоданах». Домашний уют — именно эта эфемерная составляющая становится предметом мечтаний и надежд. И здесь риелторы могут немного схитрить.

Самый распространенный вариант — приятный запах свежезаваренного кофе и приглушенный свет (который помогает скрывать недостатки ремонта). Помните, что атмосферу можно создать самостоятельно.

А вот перенести эту «уютную» квартиру поближе к метро гораздо сложнее.

Текст подготовила Александра Лавришева

Не пропустите:

Как снять квартиру без посредника?

5 правил для тех, кто снимает квартиру на двоих

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Где и когда выгоднее снимать жилье для длинного отпуска у моря?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/ulovki_i_povadki_agentov_po_arende_zhilya/6194

Ссылка на основную публикацию